Статьи

Версия для печати

Все статьи | Статьи за 2010 год | Статьи из номера N6 / 2010

Финансовые механизмы ипотечного кредитования

Логинов М.П.,
к. э. н., ст. преподаватель
Уральской академии
государственной службы

На современном этапе одной из наиболее важных задач России остается достижение стабильного экономического роста. Активизация инвестиционных процессов является одним из наиболее  действенных механизмов проведения социально-экономических преобразований. От решения проблемы повышения инвестиционной активности населения и субъектов хозяйствования зависит возможность развития реального сектора экономики и реализации стратегии экономического роста страны, с чем, в свою очередь, связаны аспекты решения социально-экономических и финансовых проблем национальной ипотеки. Поэтому вопрос о формировании такого механизма, который бы позволил активизировать инвестиционный процесс, становится приоритетным как для теории, так и практики экономических отношений, развития инвестиций в системе ипотечного кредитования.

Управление финансами хозяйствующих субъектов осуществляется с помощью финансового механизма, который представляет систему управления финансами в целях эффективного воздействия на конечные результаты хозяйственной деятельности.

Финансовый механизм имеет как объективный, так и субъективный характер. В первом случае он строится в соответствии с требованиями объективных экономических законов, во втором – формируется на основе законов государства.

Финансовый механизм – совокупность форм и методов формирования и использования хозяйствующими субъектами легальных денежных фондов для обеспечения их функций. Финансовый механизм включает в себя финансовые механизмы: домашних хозяйств, предприятий, государства. Каждому виду хозяйствующих субъектов соответствует индивидуальная совокупность форм и методов формирования и использования финансов [1, с. 91].

Следовательно, финансовый механизм ипотечного кредитования – совокупность методов формирования и использования денежных фондов субъектами национальной ипотеки.

Важнейшей стороной финансовой деятельности хозяйствующих субъектов является  формирование и использование различных фондов. Через них осуществляются:
- обеспечение хозяйственной деятельности необходимыми денежными средствами, а также расширенное воспроизводство;
- освоение и внедрение новой техники;
- экономическое стимулирование;
- расчеты с банками, бюджетом и внебюджетными фондами.

Хозяйствующие субъекты имеют право на создание:
- резервного капитала – фонда, образуемого за счет отчислений от прибыли для покрытия возможных убытков;
- фонда накопления – средств, отчисляемых от чистой прибыли предприятия и направляемых на развитие производства;
- инвестиционного фонда, который концентрирует все средства, направляемые на развитие производства, в том числе чистую прибыль;
- амортизационного фонда, предназначенного для простого воспроизводства основных фондов;
- фонда потребления, который создается за счет отчислений из чистой прибыли и направляется на выплату дивидендов (в акционерных обществах), единовременных поощрений, материальной помощи, на оплату дополнительных отпусков, питание, проезд на транспорте и другие социальные цели;
- валютного фонда – формируется на предприятиях, получающих валютную выручку от  экспортных операций или покупающих валюту для импортных операций;
- фонда оплаты труда;
- фонда для выплаты акционерам дивидендов по акциям;
- других фондов: для погашения кредитов банков, освоения новой техники, научно-исследовательских работ и других отчислений [2, с. 14].

Финансовый механизм отвечает за формирование денежных фондов всех хозяйствующих субъектов и их использование в форме предоставления кредита (финансово-кредитный механизм) и/или инвестирования (финансово-инвестиционный механизм) и/или субсидирования (механизм субсидирования).

Механизм субсидирования представлен на рис. 1.

Финансово-кредитный механизм – совокупность форм и методов, обеспечивающих формирование и вложение в неинвестиционные финансовые инструменты легальных денежных фондов хозяйствующих субъектов. Инвестиционный механизм предполагает трансформацию сбережений в инвестиции, в основе которого заложены два механизма: механизм реального инвестирования и механизм финансового инвестирования. Инвестиционные ресурсы являются частью финансовых, обеспечивающих инвестирование в той или иной сфере деятельности. Долгосрочные кредиты, предоставляемые финансово-кредитными институтами, являются важными источниками финансирования инвестиций в национальной ипотеке.

Кредитная система России представляет собой, во-первых, систему связей по аккумуляции и мобилизации денежного капитала между кредитными институтами и различными секторами экономики; во-вторых, отношения, связанные с перераспределением денежного капитала между самими кредитными институтами в рамках действующего рынка капитала; в-третьих, отношения между кредитными институтами и иностранными клиентами. Кредитный механизм включает также все аспекты ссудной, инвестиционной, учредительской, посреднической, консультативной, аккумуляционной, перераспределительной деятельности кредитной системы в лице ее институтов [3, с. 74].

В настоящее время важнейшей мерой влияния на развитие национальной ипотеки со стороны государства становится создание финансово-кредитного механизма реализации государственных ипотечных программ. Необходимость обеспечения оптимизации бюджетных расходов на развитие ипотеки, поиск методов рациональной государственной поддержки требуют подробного  рассмотрения существующих особенностей системы ипотечного кредитования, моделей и  направлений денежных потоков. При выделении бюджетных средств на проведение мероприятий по обеспечению населения жильем важнейшее значение приобретает вопрос внедрения  оптимальных форм государственной финансовой поддержки [4].

Финансово-кредитный механизм национальной ипотеки представлен на рис. 2.

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в национальную ипотеку являются: снижение инфляции до уровня 3–4% в год; повышение уровня благосостояния населения; повышение доходности юридических и физических лиц, средства которых могут быть использованы в ипотечном кредитовании; создание благоприятной экономико-политической обстановки в стране.

Банки являются основным институтом, благодаря которому происходит трансформация сбережений населения в инвестиции организаций, что является необходимым условием экономического развития любой страны. На процесс данной трансформации влияют мотивы и особенности сберегательного поведения населения, конкуренция альтернативных институтов, борющихся за сбережения населения, степень развития финансовых институтов и уровень потребностей экономики в финансовых ресурсах [5, с. 16].

 

 

Ипотечные кредиты можно отнести к двум группам:
1) кредиты на собственные нужды, когда население с помощью ипотечного кредита приобретает жилье исключительно для проживания;
2) инвестиционные кредиты.

Следует отметить, что ипотечные кредиты являются не только инструментом увеличения покупательной способности граждан, но и инструментом мобилизации денежных ресурсов как для строительства, покупки жилья, земельных участков, так и привлечения сбережений на рынки национальной ипотеки.

За счет увеличения количества продаж объектов недвижимости с использованием ипотечного кредита застройщик имеет возможность увеличить скорость оборота активов, обеспечить непрерывность воспроизводственных процессов, а также повысить свою прибыть, что является важнейшим стимулом производства.

Ипотечное кредитование населения имеет большое социальное значение, так как способствует удовлетворению жизненно важных потребностей в жилье, различных товарах и услугах. Следует отметить, что кроме социальных кредитование выполняет и чисто экономические задачи, позволяя рационально использовать временно свободные денежные средства вкладчиков.

Одним из необходимых условий достижения высокой конкурентоспособности экономики является продуктивное использование фондов накопления населения и хозяйствующих субъектов, что можно достигнуть только при наличии механизма, обеспечивающего рациональное формирование и эффективное использование этих фондов.

Определение финансово-инвестиционного механизма как института, обеспечивающего  перераспределение инвестиций между хозяйствующими субъектами, впервые было введено в  научный оборот профессором В.П. Иваницким.

Финансово-инвестиционный механизм – совокупность форм и методов, обеспечивающих привлечение и инвестирование легальных денежных фондов накопления хозяйствующих субъектов. Финансово-инвестиционный механизм является частью финансового механизма, но не является суммой финансового и инвестиционного механизмов, поскольку составляющая инвестиционного механизма, обеспечивающая реальные инвестиции, не входит в его состав. Реальные инвестиции выходят из сферы денежных отношений и представляют собой товарно-денежные отношения. Финансовые инвестиции – покупка акций, облигаций, акций акционерных фондов, заключение договоров о негосударственном пенсионном обеспечении и т. д. с целью получения дохода и/или прироста капитала в будущем.

В национальной ипотеке жилищными инвесторами являются:
- застройщик – средства застройщика инвестируются лишь на период возведения объекта недвижимости и возвращаются по окончании строительства в связи с продажей жилья населению;
- граждане, финансирующие будущее жилье как за счет собственных средств, так и за счет ипотечных кредитов;
- федеральные, региональные и муниципальные органы власти;
- юридические лица, например, коммерческие компании, страховые организации, пенсионные  фонды, федеральные организации, зарубежные инвесторы, фонды;
- банки (кредитные учреждения), действующие напрямую без посредников.

Все представленные жилищные инвесторы являются звеньями общего инвестиционного процесса перемещения капитала от финансовых источников инвестиций до реальных конечных жилищных инвестиций, объединенного новыми финансовыми технологиями и инструментами по накоплению средств, кредитованию, финансированию и инвестированию [6].

Под инвестициями понимается использование населением и субъектами национальной ипотеки свободных денежных средств в условиях неопределенности с целью получения дохода в будущем. Инвестированием в негосударственные финансовые инструменты осуществляется посредством приобретения финансовых инструментов (акции, пая, заключения договора о негосударственном финансовом обеспечении, сертификата долевого участия, договора доверительного управления и т. д.), что становится возможным только с развитием в России финансового рынка [7, с. 66]. Финансовому рынку принадлежит важная роль в обеспечении эффективной аккумуляции  денежных средств и их дальнейшей реализации субъектам национальной ипотеки, нуждающимся в финансовых ресурсах.

Под операциями на финансовом рынке понимаются действия, направленные на приобретение или отчуждение финансовых инструментов. Финансовый инструмент – документ, определяющий условия, на которых сбережения переходят от сберегателя к реципиенту, при этом объект инвестирования – это лицо, выпустившее финансовый инструмент.

Цель функционирования финансового рынка состоит в том, чтобы обеспечивать механизм для привлечения инвестиций в экономику путем установления необходимых контактов между теми, кто нуждается в средствах, и теми, кто хотел бы инвестировать избыточный доход. Благодаря рынку ценных бумаг формируется система, через которую заемщики могут заимствовать средства из большого разнообразия источников, а инвесторы получают большой круг продуктов, в которые они могут вкладывать средства. Заемщики могут заимствовать значительно бRольшие суммы, чем при получении обычных кредитов, и кредитование может осуществляться за счет объединения инвестиционных ресурсов различных инвесторов [8, с. 20].

Для аккумулирования сбережений население предпочитает использовать неинвестиционные формы, что характеризует сбережения населения как изъятие из потока «доходы – расходы», приводящее к негативным диспропорциям в отечественной экономике. В связи с этим весьма актуальной становится проблема привлечения сбережений населения в качестве инвестиций в экономику России.

Выбор населением активов длительного пользования определяется такими значимыми для него критериями, как безопасность (надежность), доходность (включая издержки вложения) и приемлемый уровень ликвидности. Влияние каждой из составляющей выбора меняется не только в зависимости от уровня дохода в обществе, но и от изменения текущей конъюнктуры рынка. В условиях пессимистических ожиданий более всего будет цениться ликвидность.

Инвестирование в национальной ипотеке опосредуется финансовыми отношениями, которые лежат в основе финансово-инвестиционного механизма.

Под финансово-инвестиционным механизмом ипотеки понимается система организации,  регулирования и планирования финансовых отношений, обеспечивающих привлечение и  управление финансовыми ресурсами в системе ипотечного кредитования. Финансово-инвестиционный механизм национальной ипотеки представлен на рис. 3. Основная цель существования финансово-инвестиционного механизма национальной ипотеки – организация денежных потоков в инвестиционной сфере. Основная цель включает две составляющие ее подцели: привлечение инвестиционных ресурсов и целенаправленное их размещение.

К функциям финансово-инвестиционного механизма национальной ипотеки относятся:
1) организация финансовых отношений в инвестиционном процессе – создание системы денежных отношений для осуществления инвестиционного процесса в национальной ипотеке;
2) управление денежным потоком, движением финансовых ресурсов и соответствующей организацией финансовых отношений в инвестиционном процессе путем финансово-инвестиционного менеджмента;
3) аккумулирование фондов сбережений населения и хозяйствующих субъектов в денежные пулы, которые могут быть инвестированы на финансовом рынке;
4) инвестирование аккумулированных и индивидуальных сбережений населения в финансовые инструменты.

Приобретение закладных и ипотечных ценных бумаг необходимо рассматривать как инвестиции. Приобретение закладных и ипотечных ценных бумаг непосредственно не создает новую стоимость, но оно влияет на ее создание и величину. При ликвидном вторичном рынке ипотечных ценных бумаг размещение новых выпусков происходит по более высокой цене с минимальными затратами. Кроме того, критерий использования капитала в качестве получения дохода в данном случае также имеет место.

Создание финансово-инвестиционного механизма является возможным и реальным способом перераспределения ресурсов на инвестиционном рынке. Финансово-инвестиционный механизм затрагивает практически всех участников финансовой деятельности, которые не могут развиваться обособленно от других субъектов финансового рынка. Эффективное использование взаимосвязей всех рынков национальной ипотеки с применением финансово-инвестиционного механизма, взвешенная и научно обоснованная инвестиционная стратегия государства являются решающим фактором обеспечения стабильности с последующим ускорением темпов экономического развития ипотечного кредитования России.

Трудность активизации инвестиционных процессов в системе ипотечного кредитования обусловлена множеством объективных и субъективных причин, доминирующей из них является недостаточно организованный потенциал национальной ипотеки, то есть необходимо обеспечить опережающее развитие субъектов инвестиционных процессов. Организационное развитие должно оказывать упреждающее воздействие на формирование финансово-инвестиционного потенциала национальной ипотеки, соответствующего требованиям инвестиционного развития территорий.

В условиях ограниченности финансовых ресурсов жилищное ипотечное кредитование конкурирует с альтернативными способами финансовых вложений.

Стоимость и объемы предложения жилищных ипотечных ресурсов, формируемые на рынке капитала, определяются финансовыми источниками долгосрочного финансирования и возможностями минимизации рисков при требуемом уровне доходности. Такими источниками инвестиционно-финансовых ресурсов для операций ипотечного кредитования являются: финансовые ресурсы экономики страны, полученные за счет сокращения размещения финансовых средств в традиционные сферы кредитования; привлечение исключенных из экономического оборота финансовых ресурсов.

При организации финансового обеспечения ипотечного жилищного кредитования необходимо строить приток инвестиций на строго планомерной основе исходя из долгосрочной перспективы, при этом учитывать мировые, межрегиональные, региональные и местные тенденции экономического развития с целью прогнозирования факторов, которые будут усиливать или снижать инвестиционные потоки, обращенные к ипотечному рынку.

Трудность активизации инвестиционных процессов на территории России обусловлена множеством объективных и субъективных причин, однако доминирующей из них являются недостаточно организованные потенциалы экономик региона и муниципальных образований, то есть необходимо обеспечить опережающее развитие субъектов инвестиционных процессов. Организационное развитие должно оказывать упреждающее воздействие на формирование финансово-инвестиционного потенциала, соответствующего требованиям инвестиционного  развития территории [9, с. 3].

Развитие муниципального образования напрямую связано с организацией строительства и содержанием жилищного фонда, созданием условий для жилищного строительства, которые носят системообразующий характер, направлены на сохранение и развитие города как пространственно-экономической среды обитания, состояние которой в значительной степени определяется доступностью и качеством жилья, формирует социальную структуру населения города. При
этом вопрос привлечения инвестиций чрезвычайно актуален, поскольку местные органы власти из-за дефицитности бюджетов не могут выступать инвесторами масштабных программ развития, важнейшими из которых являются жилищные программы.

Для организации массового строительства жилой недвижимости муниципальным органам власти целесообразно формировать собственные системы ипотечного кредитования, мобилизуя кредитные ресурсы банков и привлекая внешних инвесторов. При недостатке мощностей городских строительных организаций необходимо привлекать сторонних застройщиков, находящихся за пределами города. В случае их победы в конкурсных торгах следует предусмотреть регистрацию юридического лица в данном муниципальном образовании, с тем чтобы появился новый налогоплательщик, использующий местную рабочую силу.

Фактически это означает, что привлечение внешнего инвестора увеличивает поступления в местный бюджет за счет нового налогоплательщика и сокращает число безработных,  следовательно, и расходы бюджета по их содержанию [10, с. 50].

Страхование как система защиты имущественных интересов является одной из основных частей финансово-кредитной системы России. Страхование имеет важное значение для развития национальной ипотеки. Оно не только освобождает бюджет от расходов на возмещение убытков, но и является одним из наиболее стабильных источников долгосрочных инвестиций [11, с. 59].

Следует отметить, что недостаточно используется потенциал регионального страхового рынка для развития жилищного страхования. Основными причинами служат отсутствие реальных экономических возможностей для страхователей в связи с невысокой эффективностью страхового законодательства и отсутствием статистической информации, ограниченность платежеспособного спроса населения к финансовым институтам, низкий уровень благосостояния населения.

Основными целями развития ипотечного жилищного страхования в регионах должны являться:
- использование механизмов страхования для формирования стабильных рыночных отношений;
- создание условий для деятельности страховых компаний по защите имущественных интересов юридических и физических лиц;
- направление инвестиционного потенциала страховщиков на решение социально-экономических проблем региона.

В заключение отметим следующие основные аспекты развития финансового механизма национальной ипотеки:
1. Для развития национальной ипотеки в России необходимо решение проблемы повышения  инвестиционной активности субъектов хозяйствования и населения.
2. Развитие финансово-инвестиционного механизма национальной ипотеки должно обеспечить расширение доступа к инвестиционным источникам, оптимизировать направление использования инвестиций, обеспечить сбалансированное пропорциональное развитие инвестиций.
3. Решающую роль в формировании финансового механизма играет государство. Основные  параметры государственного регулирования: отраслевые структуры системы ипотечного  кредитования; процессы перераспределения ресурсов в национальной ипотеке, на территориях регионов и муниципальных образований; модели рынков ипотечного кредитования.
4. Рынки национальной ипотеки оказывают непосредственное влияние на состояние экономики в текущий период времени, а также на рынок долгосрочных финансовых ресурсов для инвестиций. Возможность привлечения долгосрочных финансовых ресурсов тесно увязана со степенью развитости и состоянием параметров ипотечного рынка, развитостью рынка ипотечных ценных бумаг и финансово-кредитной системы в целом. Основными источниками долгосрочных ресурсов для национальной ипотеки являются накопления и сбережения населения, активы финансовых институтов, таких как страховые организации и пенсионные фонды, а также ресурсы других инвесторов, привлекаемые через обращение ипотечных ценных бумаг.
5. Для формирования внутренних инвесторов государством должно быть разрешено проведение инвестирования в ипотечные ценные бумаги из средств пенсионных накоплений, страховых резервов, агентств по страхованию вкладов, государственных институтов развития.
6. Органам государственной власти предстоит разработать и реализовать комплекс мероприятий по формированию эффективной среды функционирования финансового механизма национальной ипотеки и повышению рациональности взаимодействия его звеньев с субъектами ипотечного кредитования [12].

Литература
1. Иваницкий В.П., Мельникова Б.И. Механизм инвестирования сбережений населения : монография. – Челябинск : ЮУрГУ, 2002.
2. Карпова Е.А. Финансово-инвестиционный механизм холдинга // Финансы и кредит. – 2007. – № 21.
3. Литовских А.М., Шевченко И.К. Финансы, денежное обращение и кредит : учеб. пособие. – Таганрог : ТРТУ, 2003.
4. Куклина Е.В. Государственная финансовая поддержка ипотечной системы на региональном уровне : автореф. дис. … канд. экон. наук. – Екатеринбург, 2006.
5. Малкина М.Ю., Иванова А.Ю. Анализ особенностей развития банковской системы России в современной институциональной среде // Финансы и кредит. – 2007. – № 28.
6. Печатникова С.М. Жилищный ипотечный рынок: как он устроен? [Электронный ресурс]. – Режим доступа: finman.ru/articles/2004/5/3439.html.
7. Мельникова Е.И. Финансово-инвестиционный механизм на рынке сбережений населения России. – Екатеринбург : Урал. гос. экон. ун-т, 2001.
8. Сафина Т.Р. Финансовый и реальный секторы: подходы к оценке места и роли в экономике // Финансы и кредит. – 2007. – № 46.
9. Мазикова Е.В. Формирование финансово-инвестиционного механизма интенсивно развивающейся территории : автореф. дис. … канд. экон. наук. – Екатеринбург, 2007.
10. Балтина А.М., Кравцов В.И. Создание системы финансирования строительства жилья социального найма за счет бюджетных средств // Финансы и кредит. – 2006. – № 12.
11. Романова М.В. Региональный аспект социальной защиты при обеспечении жильем населения через ипотечное страхование // Финансы и кредит. – 2009. – № 28.
12. Логинов М.П. Концепция развития ипотечного комплекса России // Финансы и кредит. – 2010. – № 11.

Отдельные номера журналов Вы можете купить на сайте www.5B.ru
Оформление подписки на журнал: http://dis.ru/e-store/subscription/



Все права принадлежат Издательству «Финпресс» Полное или частичное воспроизведение или размножение каким-либо способом материалов допускается только с письменного разрешения Издательства «Финпресс».