Андрей Попов

Сегодня на рынке инвестирования появляется множество новых инновационных решений для вложения своих средств. Среди самых эффективных инструментов принято выделять прямые вложения в предприятие и инвестирование путем создания ПИФа. Все большую популярность среди вкладчиков приобретают именно закрытые паевые фонды, которые, по заверению многих экспертов, становятся необходимым и востребованным бизнес-решением  не только на рынке прямых инвестиций, но и особенно на рынке недвижимости и девелопмента.

В мае этого года в рамках данной тематики в гостинице «Ренессанс-Москва» компания IMAC провела конференцию «Закрытые ПИФы для бизнеса. Недвижимость, защита и управление активами, частно-государственное партнерство», на которой были рассмотрены вопросы создания, экономической эффективности и функционирования ПИФов, а также решаемые в ПИФах задачи по консолидации, управлению и защите корпоративных активов и другие не менее важные вопросы по закрытым паевым инвестиционным фондам.

Закрытые паевые инвестиционные фонды – достаточно новый на российском рынке способ управления активами. Отличий от прямых вложений достаточно много и весьма существенных. Первое и самое главное – это структура ПИФа, а точнее его юридическая природа.

Для создания паевого фонда, не являющегося юридическим лицом, должна быть организована управляющая компания, которая будет привлекать инвестиции и распоряжаться ими; и, соответственно, должен быть инвестор, готовый вложить свои средства в активы фонда. Это и отличает ПИФ от традиционных схем, где нет посредников в лице управляющей компании. Нет посредников,  следовательно, нет того, кто будет нести ответственность за управление и распоряжение средствами инвесторов.

Паевые фонды позволяют работать с договорной конструкцией, что увеличивает не только прибыльность, но и дает более широкие возможности для маневра в работе с активами. Почему выбирают ПИФ? На конференции в докладе Алексея Корнилова (специалиста Юридического управления компании IMAC) были выделены преимущества использования конструкций ПИФов. Среди главных — особые схемы налогообложения, прозрачность бизнеса,  отделение рисков и возможность привлечения дополнительных источников финансирования. Необходимо заметить, что данные преимущества характерны для всех видов паевого инвестирования, но нас интересует закрытый паевый фонд. В чем же тогда причина такого интереса к ЗПИФам?

В российском бизнесе происходят изменения, и рынок развивается с такой динамикой, что сегодня преимущественно использование закрытых ПИФов, которые во многом повторяют специфику обычного акционирования с дивидендами, акциями (пай и инвестиционный доход в ЗПИФе), но при этом имеют ряд существенных отличий.

Основное отличие закрытого ПИФа от всех остальных состоит в невозможности досрочного погашения пая и изъятия имущества, что делает инвестиционный фонд недоступным для внешних вмешательств на весь период вложения. Такая специфика работы делает имущественный комплекс достаточно стабильным, чего не скажешь при прямом инвестировании или при работе с открытыми паевыми фондами.

Последнее, но достаточно существенное преимущество закрытого ПИФа – это возможность работать на фондовом рынке и одновременно инвестировать в реальный сектор.

Как было сказано выше, преимущество вложений через ПИФ во многом экономически выгодно именно благодаря особому режиму налогообложения. В нашей стране для ПИФов введена система отложенного налогообложения и отсутствие двукратного взимания налога.

Пример, озвученный на конференции, наглядно демонстрирует преимущества и выгоды, которые возможно получить, существенно экономя на налоговых выплатах, при работе с закрытыми ПИФами. Именно при долгосрочном (до 15 лет) инвестировании предприятия в размере 1 миллион рублей мы получаем на выходе чистый приведенный доход в несколько раз выше нежели при  прямом инвестировании (ЗПИФ – 8,4 миллионов, прямое инвестирование — 3 миллиона). Такого рода эффект достигается путем экономии на налогообложении, когда оплата происходит только по факту погашения, а не ежегодно как в случае прямого инвестирования, притом что процентная величина годовой доходности и в том, и в другом случае будет равна 30%.

В приведенном примере существенный рост становится виден только при  долгосрочном вложении в паевые фонды, что и дает возможность утверждать о явной экономической оправданности, а точнее – об увеличении примерно в 2,77 раз чистого приведенного дохода по сравнению с обычным инвестированием.

Различные схемы работы с системой российского налогообложения помогают найти пути увеличения выгоды и снижения налоговой ставки. В частности, для нерезидентов, которые продали свои паи, не дожидаясь соглашения, чистый доход составит около 11 млн рублей, а для той же категории лиц, но зарегистрированных на Кипре , прибыль составит 10 миллионов рублей.

Особенность инвестирования через паевые фонды – это, прежде всего, возможность публичного размещения (IPO), что может способствовать росту привлекаемых средств, увеличению капитализации, качественному улучшению проекта и созданию биржевой истории. Все это было бы невозможно без аккумулирования внутренних ресурсов, которое, ко всему прочему, способствует снижению со 100% до 0% ставки резервирования при кредитовании под залог паев закрытого ПИФа.

Закрытые инвестиционные фонды на сегодняшний день оказываются не только отличным бизнес-инструментом, но и инструментом организации проектов недвижимости. Тому способствуют и законодательная база, и система налогообложения и ряд объективных преимуществ на рынке инвестиционных технологий.

В качестве активов в закрытом паевом фонде могут выступать как объекты недвижимого имущества (земельные участки, здания, сооружения), так и корпоративные активы в виде акций ЗАО или доли ООО. Широкий ряд активов, в том числе и контрактные права, дают возможность реализоваться в разных сферах применения на рынке, а соответственно — возможность создания строительного, рентного, земельного, или промышленного инвестиционного фонда недвижимости, при этом, не забывая о защите своих активов.

Схема работы ЗПИФн во многом повторяет схему организации традиционной модели ПИФа, только в случае с недвижимостью на одной стороне оказываются пайщики, на другой стороне — застройщик, а между ними — управляющая компания, которая на первом этапе работы получает от пайщиков денежные средства и земельные активы. Уже на втором этапе происходит заключение договора подряда с застройщиком. После проведения всех финансовых сделок и окончания строительства получается, что построенная недвижимость выставляется на рынок, а пайщики получают свою прибыль через закрытый пай за счет продажи и реализации недвижимого имущества.

Но далее ПИФ не перестает работать и управляющая компания вправе решить, что делать дальше. Самый выгодный вариант – это полное реинвестирование полученного дохода от продажи готовой недвижимости с сохранением всех активов и существенном выигрышем на отложенном налогообложении. Менее привлекательными может стать перепрофилирование ЗПИФн или частичная фиксация прибыли и продолжение работы ЗПИФа на существующих активах.

Интерес инвесторов к паям закрытого типа сегодня во многом обусловленным заинтересованностью государства в развитии этого сектора, что привлечет за собой приток известий с запада. О такой политике можно судить исходя из схем налогообложения по ПИФам, из законодательной базы и из практики уже сложившихся закрытых паевых инвестиционных фондов.

Рынок паевого инвестирования в России растет с каждым годом. Итоги 2006 года показали существенный рост не только в количестве зарегистрированных ЗПИФов, но и росте вкладываемых активов, и, как следствие, рост доходности и прибыли от вложений в закрытые паевые фонды. Будем надеется, что интерес и тенденция к росту будут увеличиваться, а российский рынок станет более привлекательным для инвестирования.