начальник кредитного управления ОАО КБ «Соцгорбанк»
Наиболее перспективным направлением развитием кредитования физических лиц на современном этапе представляется ипотечное кредитование.
В развитых странах ипотечное кредитование уже 25–30 лет как стало классикой, не требующей выдающихся жертв ни от кредитора, ни от заемщика. Кредит выдается на условии внесения 20–50% стоимости жилья, его размер определяется исходя из текущего дохода заемщика, и, как правило, ежемесячные выплаты не должны составлять более 30% этого дохода. В случае невозврата кредита недвижимость реализуется с торгов, кредитор возвращает свои потери, а остаток получает заемщик. Количество невозвращенных ипотечных кредитов относительно невелико — 0,01–3% в зависимости от страны.
В целом по своему юридическому содержанию ипотека — обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. В мировой практике рыночных отношений выделяются два способа обеспечения долговых обязательств. Согласно первому, кредитор производит отчуждение вещных прав залогодателя на объект, служащий предметом залога, и одновременно передает тот же объект заемщику в аренду с правом выкупа. Вторым, более эффективным, но и более сложным является коммерческий залог недвижимости (ипотека). Основное отличие ипотеки от первого варианта в том, что объект остается в собственности у залогодателя, а в пользу кредитора отчуждается лишь производное залоговое право.
Первый вариант достаточно прост ипоэтому надежно действует сегодня в России.Банков, реально предоставляющих ипотечныекредиты с заключением с заемщиком кредитногодоговора и обеспечивающего его договора обипотеке, сегодня не много.
Но сложившуюся в России ситуацию с ипотекойвсеми силами стараются исправить. Причем сначала(1996–1997 гг.) были попытки построить ее поконтинентальной (немецкой) модели сиспользованием сберегательной системы: заемщиксначала открывает накопительныйсчет в банке и в течение определенного периодавремени регулярно вносит оговоренную сумму,доказывая свою кредитоспособность, после чегобанк в соответствии с определенными критериямивыдает такому заемщику ипотечный кредит,частично из его же накопленных средств иполученного с них дохода. Однако континентальнаясистема ипотеки для России, видимо, не совсемподошла, скорее всего из-за отсутствия доверия: содной стороны, банки несут на себе все риски, сдругой стороны, никто из физических лиц не всостоянии доказать, что стабилен и ликвиден дажев ближайшей перспективе.
В последнее время осуществляютсяпопытки организации ипотечного кредитования поамериканскому (двухуровнему) пути: сначала банквыдает кредит (первый уровень), а потом продаетего национальному или местному агентству,которое привлекает под этот кредит деньги(второй уровень). И активное участие в этомпринимают органы власти (утвержденная в 1998 г.московским правительством концепция ипотечногокредитования в столице) в лице, например, мэраМосквы Ю. Лужкова, который в 1998 г. подписал спредставителем Гарвардской школы Грехем Элисонсоглашение о совместной разработке ипотечнойсистемы в России по аналогии с американскойсистемой. В результате было создано МИА(Московское ипотечное агентство), 51% акцийкоторого принадлежит правительству Москвы, аостальное — международным финансовымучреждениям.
Схема взаимодействия такова: банкоценивает кредитоспособность потенциальногозаемщика на основе разработанных совместно с МИАстандартов и критериев и с помощью независимогоэксперта оценивает жилье, затем заключаеткредитный договор и оформляет закладную. Заемщиквносит авансовый платеж, а банк оплачивает всюстоимость жилья. Одновременно участвующая всхеме страховая компания страхует сделку.Ипотечное агентство выкупает у банка долговоеобязательство путем переуступки правтребования. МИА формирует закладные в пулы постепени надежности заемщиков и на этой основевыпускает облигационные займы, обеспеченныегарантиями правительства Москвы. Средства от ихпродажи служат основным источником привлеченияресурсов для ипотечного кредитования.
В приведенной схеме нам сразу видятсяследующие проблемы: кругооборот хорош, когда онуже замкнут, но где найти стартовый капитал (пооценкам, это 500 млн. долл.)? Какие специфическиеметоды обеспечат здесь особую привлекательностьдля заемщика? Если это ставка процента, то за счетчего она будет низкой, если августовский (1998 года)кризис и общая экономическая нестабильность необеспечивают, как кажется, сегодня должногодоверия к правительству, чтобы выпущенные займыбыли, во-первых, реализованы, а во-вторых, доходныи ликвидны? Минимальный реальный уровеньпроцентной ставки для заемщика в 12% годовых ввалюте не позволит, представляется нам,рассчитывать на огромный спрос.
Но даже если предлагаемая схема ибудет реализована в Москве, как распространитьее в регионы? Ведь основная роль в управлении,организации и разработке всей схемы отведенаКомплексу перспективного развития города(бывший Департамент строительства), хотя,представляется, для функционирования этой схемына практике необходима командавысококвалифицированных финансистов, юристов ибанкиров.
Таким образом, положительным моментом даннойсхемы мы видим решение проблемы ипотечногокредитования для банков — его долгосрочныйхарактер. Да, это крайне важно, поскольку, впринципе, механизм предоставления и полученияипотечного кредита детально прописан в УказеПрезидента «О дополнительных мерахпо развитию ипотечного кредитования»,выпущенном еще в 1996 г., но, тем не менее,должного развития не получил и до сегодняшнегомомента. И возможно, эту проблему решит вближайшее время развитие МИА, если же нет, то, ядумаю, она найдет решение путем организациивторичного рынка ипотечного кредитования сцелью создать условия для рыночногораспределения риска долгосрочных кредитов междубанками, поскольку полностью учесть риск впроцентной ставке — значит сделать кредитнедоступным для заемщика.
Но это решение только одной частипроблемы — со стороны банков. И этогонедостаточно, поскольку, если условиякредитования останутся прежними, спрос наподобные кредиты будет таким же низким, а значит,и ипотека не получит должного развития. Для тогочтобы этого не происходило, надо решить вторуючасть проблемы — со стороны заемщика: необходимозащитить и его интересы. Но сделать это надо так,чтобы в целом при организации ипотечногокредитования наличествовала сбалансированностьмежду интересами, правами и обязанностямисторон. Чтобы не происходило так, как этопроисходит сегодня: банк в условиях своейнезащищенности формирует соответствующиежесткие условия предоставления кредита,учитывающие его интересы и ущемляющие интересызаемщика. Но даже если заемщик на них несоглашается, для банка остаются гораздо болеевыгодные сектора рынка, где можно разместитьсредства. В результате — банк ничего не теряет,но ипотека не развивается.
Необходимость решения проблемы вчасти защиты интересов заемщика подтверждаетпринятое в ноябре 1998 г. «Постановление о порядкеучета граждан, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, и предоставления жилых помещений вгороде Москве» и другие нормативные акты г.Москвы (Закон о гарантиях, Постановление оприоритетах в предоставлении жилья и т.д.).
Но, как видно из их содержания,рассматриваемая проблема сегодня решается не врамках и не в пользу ипотечного кредитования. Ихотя Государственная Дума не признает, что этивынужденные меры обусловлены трудностямиразвития ипотеки, на самом деле вводимый еюкоммерческий наем, в дополнение к традиционномув России социальному, служит альтернативойипотечному кредитованию и может еще болееуменьшить ее и без того узкий сектор (даже 1000договоров ипотеки в Москве — это мало)вследствие целенаправленности коммерческогонайма. Как результат — отсутствие коммерции:более дешевое жилье, льготные условия, и лица,нуждающиеся в жилье, будут стремиться получитьего на условиях коммерческого найма,ограничением же может служить то, что накоммерческий найм претендовать могут в первуюочередь, конечно, очередники, «...но и не толькоони», что в условиях российскойкоррумпированности может привести, в итоге, ктому, что коммерческим наймом будут пользоватьсянаиболее обеспеченные граждане среднего слоя. Аименно они-то сейчас и составляют основную долюзаемщиков ипотечных кредитов.
С другой стороны, нельзя замыкаться наодной только ипотеке, тем более что она сегодня«не идет». В рыночных условиях должныфункционировать только наиболее эффективныемеханизмы, и эти нововведения, возможно, заставятбанки более серьезно подойти к разработкедейственного механизма ипотечного кредитования.
Но это уже дело ближайшего будущего, подводя жеитог анализа современного состояния ипотеки,отметим, что сегодня в России ипотека в своемклассическом варианте получила крайне малоеразвитие. Ее внешнее подобие не отвечает ниэкономическому, ни юридическому содержаниюистинной ипотеки. Не определяет она иотличительные особенности механизмакредитования в целом, тогда как в зарубежнойпрактике данный вид кредита получил стольширокое распространение, что внекоторых источниках выделяется каксамостоятельная форма кредита.
К настоящему времени, основываясь назарубежном опыте, для отечественныхкоммерческих банков можно предложить рядсоответствующих схем кредитования.
Первая — модель депозитногоинститута, а применительно к российскимусловиям — сберегательного банка. Имеется в видуследующее: сберегательные банки аккумулируютсредства на цели ипотечного кредитования —главным образом через вклады и контрактныесбережения, они же предоставляют ипотечныекредиты и обслуживают их: собирают регулярныеплатежи в счет погашения кредитов, ведут счета,работают с должниками и т.д. Сберегательные банкисами выступают в роли инвесторов, то естьформируют из выданных кредитов кредитныйпортфель.
Возможная форма мобилизации ресурсовипотечного кредитования в соответствии срассматриваемой моделью — система контрактных«стройсбережений». Подобная форма получилаширокое распространение в рядезападноевропейских стран, в том числе во Франциии Германии. Специфика данной схемы —замкнутость: в качестве источниковпредоставления кредитов на жилье используютсятолько те средства, которые накопленыучастниками схемы контрактных сбережений. Банки,применяющие ее (в России — только отделенияСбербанков РФ), обретают возможностьпредоставлять кредиты на лучших условиях нежелирыночные, ибо уровень выплачиваемых посбережениям населения процентов у них также нижерыночного. Модель дополняется (в целяхстимулирования сбережений) различными дотациямидля вкладчиков (реже для банков).
На базе изучения зарубежного опыта иособенностей российской действительности ИАБ(Ипотечный акционерный банк) в качестве первогоэтапа подготовки к введению ипотечногокредитования ввел в практику семейныенакопительные счета для своих акционеров. Цельсемейного счета — накопление денежных средствдля получения ипотечного кредита наприобретение (строительство) объектанедвижимости. Клиент приобретает право наполучение кредита при условии накопления насчете не менее 30% суммы, необходимой для покупкинедвижимости. Кредит, собственно, выдается подзалог приобретаемого объекта.
Принципиальное условие выдачиипотечного кредита — проверкаплатежеспособности заемщика, который можеттратить на платежи по кредиту лишь третьсовокупного месячного дохода. Минимальный сроккредитования составляет 1 год, максимальный —10 лет. При этом возможна льготная процентнаяставка с учетом ставки рефинансирования,реальных тенденций в экономике и возможностейзаемщика.
Рассматриваемые накопительные счетапредставляют для банков интерес, поскольку вситуации отсутствия кредитных историй заемщиковсемейный счет дает возможность познакомиться склиентом, оценить уровень его доходов идисциплину платежей. С другой стороны, счетвыступает обеспечением кредита.
Согласно рассматриваемой концепциимежду клиентами и банком заключаетсясберегательный жилищный контракт, содержащийусловия и порядок накопления денежных средств,используемых на цели приобретения илистроительства жилья, и условия предоставленияльготного ипотечного кредита. Минимальный срокконтракта — 1 год, в случае его выполнения клиентполучает право на ипотечный кредит по пониженнойпроцентной ставке и на срок, зависящий от периоданакопления денежных средств.
Вторая схема организациижилищного ипотечного кредитования называется модельюипотечной компании. Здесь задействованы иныепринципы: ипотечные компании вклады напрямую непривлекают, начальные операции финансируются засчет собственного капитала и срочных займов.Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживаютих. Однако, выдав кредит, они продают его третьемулицу — инвестору. Продажа может осуществлятьсянепосредственно или путем выпуска ценных бумаг,обеспеченных пулом ипотечных кредитов.Вырученные средства снова пускают в оборот(новые кредиты), а прибыль складывается из сборовза предоставление кредитов и платежей за ихобслуживание.
Логика развития данной моделипредполагает наличие достаточно развитоговторичного рынка уже выданных ипотечныхкредитов. Хотя в России такой рынок только началформироваться, эта модель привлекает многиебанки в связи с тем, что она решает проблемудефицита долгосрочных ресурсов. Однако ключевыммоментом остается поиск инвестора. Отдельныебанки решают его путем установления отношений спредприятием-инвестором, другие действуют черезФедеральное агентство.
Решить проблему неразвитостивторичного рынка кредитов призвано былосоздание Федерального агентства по ипотечномукредитованию (аналог созданной в 1938 г. в США Fannie Mae— Федеральной ассоциации по ипотечномукредитованию). Основная функция Агентства —покупка ипотечных кредитов у банков. Длямобилизации средств на эти цели оно могло бывыпускать, как это делается за рубежом, ценныебумаги и размещать их среди инвесторов, преждевсего долгосрочных. Такие ценные бумаги были быобеспечены приобретенными Агентством у банковзалоговыми свидетельствами под ипотечныекредиты. При наличии правительственных гарантийэти бумаги послужили бы весьма привлекательнымиинструментами кредитования, тем более чтосредства, вложенные в них, оказались быобеспечены реальной недвижимостью. Нельзя неупомянуть и о том, что процедурарефинансирования ипотечных кредитов должнасоответствовать тем требованиям и стандартам,которые применяют банки при их оформлении.
При наличии соответствующих условий вРоссии возможно распространение обоихмеханизмов жилищного кредитования — разумеется,в тех или иных модификациях. Как показываетпрактика западных стран, в том числе США, один итот же финансовый институт может держать частьвыданных ссуд в своем кредитном портфеле, частьже — продавать инвесторам. Одновременно онполучает кредиты или приобретает ценные бумаги,обеспеченные кредитами, у других субъектовипотечного рынка. Таким образом, дело не вследовании какой-либо жесткой схеме, а в том,чтобы используемый механизм способствовалравномерному распределению рисков междуучастниками кредитования.
Намеченный выше особо рисковыйхарактер ипотечного кредитования определяетнеобходимость учета всех кредитных рисков.Характерно, что в России банки, помимо рискапотерь в результате превышения суммы невыплаченного заемщиком долга суммы, вырученнойот продажи заложенной недвижимости, несут такжеи риск, связанный с реализацией залога. Поэтомусовременные банки более охотно предоставляютипотечные кредиты своим сотрудникам. Интереснапрактика решения этой проблемы в США: кредитникогда не выдается под строительство;необходимо наличие предмета залога — готовогоконкретного жилья.
Решение указанной проблемы возможно также припомощи начавшей распространяться в России схемы«продажи жилья в рассрочку». Она предполагаетзаключение с заемщиком договора арендыприобретаемого с помощью кредита помещения справом его последующего выкупа. Эту схему первымначал применять Столичный банксбережений вместе с риэлтерскими фирмами иУниверсальной финансовой компанией, а также банк«Нефтяной», «Нефтяная недвижимость» ириэлтерская фирма «Красные ворота». Суть схемызаключается в том, что клиент обращается вриэлтерскую компанию с целью приобретенияквартиры. При этом компания помогает найтинеобходимое ему жилье, либо клиент выбирает егосамостоятельно. В обоих случаях риэлтерпроверяет и гарантирует чистоту правовоготитула на жилье и берет на себя обязательствооказать содействие клиенту в получении кредитана его приобретение. За услуги фирма получает от 5до 10% стоимости жилья в зависимости от срока ихарактера кредита.
Далее, на условиях «привязки» кредитак курсу доллара банк предоставляет кредит напокупку квартиры; последний возвращаетсяежемесячно с выплатой процентов и основной суммыдолга (за исключением «коротких» кредитов срокомна 3–6 месяцев, когда основная суммавыплачивается по истечении кредитного периода).Отношение размера кредита к оценочной стоимостиквартиры составляет 66% при кредите до 2 лет, 60% —от 3 до 5 лет, 50% — от 6 до 10 лет.
Андеррайтинг (оценка вероятностипогашения кредита) клиента здесь несколькоформален, поскольку в случае невозврата кредитабанк возвращает свои деньги за счет финансовойкомпании-поручителя, которая затем продает жильеуполномоченной риэлтерской фирме.
Несмотря на весьма жесткие условиякредитования, существует объективнаяперспектива развития данной схемы — постояннорастущий неудовлетворенный спрос на жилищныекредиты (СБС выдавал еженедельно до 10 жилищныхкредитов при их среднем размере 40 тыс. долл.).
Некоторый опыт по обеспечениюкредитов средствами депозита имеется и в ЮжнойКорее, где широко распространены взаимныекомпенсационные кредиты, предоставляемыепреимущественно физическим лицам, мелким исредним предприятиям, имеющим в этом банкевзаимный депозитный счет, на который поступаютпериодические взносы. Размеры кредитов не могутпревышать сумму, оговоренную в депозитномконтракте. При этом для физических лицустановлены верхние пределы кредита в размере 10млн. вон, а для мелких и средних предприятий — 300млн. вон. Кредиты выдаются только после того, какна депозитный счет поступило не менее 1/3предусмотренной в депозитном договоре суммы.
Еще одна проблема: риск процентнойставки, характерный для долгосрочногокредитования за счет краткосрочных источников.Ее решение возможно путем использования новыхкредитных инструментов. Максимальноераспространение сегодня получила индексацияплатежа по займу в зависимости от изменениякурса доллара, в результате чего заемщикупредоставляется рублевый кредит в пересчете надоллары.
Другая схема индексированного кредитаоснована на принципе равномерногоежемесячного погашения суммы основного долга свыплатой фиксированного процента с оставшейсясуммы кредита. Сама же сумма пересматриваетсякаждый раз, когда изменяется официальный размерминимальной оплаты труда.
Подобного типа механизм кредитованияразработан для России Институтом экономикигорода (США) — это «инструмент с регулируемойотсрочкой платежей» (ИРОП). Здесь применяются дверазличные процентные ставки: одна обеспечиваетприбыльность кредитных операций ирассчитывается на основе ставок МБК плюсфиксированная надбавка, другая — доступностькредита для заемщика и представляет собойреальную платежную ставку (более низкая). Разницамежду указанными ставками прибавляется к суммеосновного долга, и величина ежемесячногоплатежа пересчитывается каждые 3 месяца, чтобы кконцу срока задолженность полностью была погашена.
Многие специалисты считают, что механизм ИРОП, основанный на межбанковской ставке процента, практически исключает для банка риск процентной ставки. Рассмотренные кредитные инструменты нашли широкое применение в странах с высокой и неравномерной инфляцией (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль и др.) Однако российские банки, использующие ИРОП и другие ипотечные кредиты с индексацией суммы основного долга, сталкиваются с еще более серьезной проблемой, поскольку перенос части платежей по кредитам на более поздний этап кредитного периода равносилен предоставлению банком кредитов большего размера тем же заемщикам, причем банк не имеет возможности контролировать предоставление «новых» кредитов. В течение всего срока, пока накапливается кредитная задолженность (то есть сохраняется негативная амортизация), банк обязан платить проценты по вкладам, тогда как его собственный доход по процентам оказывается урезанным. Для решения указанной проблемы банкам предлагается держать только небольшую часть активов в индексируемых кредитах в первые годы после начала погашения ссуд по такой схеме кредитования.
Применение ипотечного кредитованиявозможно и для решения проблемы неразвитостикредитования сельского хозяйства. В западныхстранах традиционно широко применяетсякредитование под залог сельскохозяйственныхземель — фермерских и других. Оно осуществляетсячерез систему специальных банков, называемых«аграрными», «земельными», посредствомдолгосрочного ипотечного кредитования.Источником кредитования служит эмиссияипотечных облигаций. В США земельные банкипредоставляют льготный ипотечный кредит,средства черпаются из фондов, созданныхспециально для ипотечного кредитованияфермеров. В рыночных экономиках сложилисьспециальные институты и формысельскохозяйственного кредита. Главные иххарактеристики — высокий уровеньгосударственной поддержки и кооперативныеначала в кредитных институтах.
Необходимо добавить к вышесказанному,что при разработке механизмов кредитованияважно учитывать и негативный опыт кредитования ите проблемы, с которыми столкнулись развитыестраны. Так, в 70-годы прошлого века банкипредложили выдачу ссуд под прогрессивные ставки:первоначальный уровень процента был нижерыночного, а затем постепенно повышался. Расчетбыл сделан на непрерывный рост покупательнойспособности на 3–5%. Следствием явилосьвозникновение сверхзадолженности большогочисла заемщиков.
Далее посмотрим и сравним, на каких жеусловиях сегодня происходит предоставлениеипотечных кредитов в России и за рубежом. ВРоссии ипотечные кредиты предоставляются наследующих условиях: 30% стоимости квартирызаемщик оплачивает до получения кредита,максимальный срок кредитования составляет 10 лет,ставка процентов составляет 10–15% годовых ввалюте и 22–25% годовых в рублях, погашение кредитапроизводится аннуитетными платежами в течениевсего срока кредитования. При этом сумма,отвлекаемая на погашение кредита и процентов,для физического лица не должна превышать 25–30% отего совокупного дохода. (Заметим, что средняязаработная плата в России составляет около 3000руб. в месяц, или 36 000 руб. в год.)
В зарубежной практике условия предоставлениякредита следующие: заемщик до получения кредитаоплачивает 15–5% стоимости квартиры, максимальныйсрок кредитования составляет 25–30 лет, ставкапроцентов за пользование кредитными средствамисоставляет 2,5–5% годовых в долларах США,погашение производится аннуитетнымиплатежами (равными частями) в течение всего срокакредитования. (При этом средняя заработная платасоставляет около 25 000 долл. США в год.)
Очевидно, таким образом, что в Россииполучить кредит на покупку недвижимостипрактически могут лишь люди с крупнымофициальным доходом. Однако при таких условияхфизическому лицу ипотечный кредит, как правило,не нужен. Физические же лица, действительнонуждающиеся в улучшении своих жилищных условий,не могут получить ипотечный кредит ввиду слишкоммалого его размера, рассчитанного от ихсовокупного дохода. Тем самым спрос со сторонытех слоев населения, которые могут получитьипотечный кредит по существующим в Россииусловиям, крайне мал, а большой объем спроса состороны остальной части населения не может бытьудовлетворен в силу высокой рискованностикредитования. Итак, налицо явнаянесбалансированность спроса и предложения наипотечные кредиты. Для того чтобы избежатьуказанного экономического перекоса, необходимостремиться сделать условия предоставленияипотечного кредита более ориентированными иприемлемыми для населения, которое формирует иобеспечивает спрос на ипотечные кредиты. Вкачестве одного из решений данной проблемы можнопредложить, например, рассмотреть возможностьувеличения срока кредитования. Следствием этогоявится увеличение и расчетной суммы ипотечногокредита.
Однако увеличение срока кредитованияповлечет за собой и усиление рисков кредитованиядля банков, предоставляющих ипотечные кредиты.Российские же банки даже на условиях привязки кдоллару суммы кредита не готовы предоставлять ихна срок 25–30 лет. Решать эту проблему следуетпутем развития вторичного рынка ценных бумаг,которые выпускает Федеральное агентство поипотечному кредитованию взамен купленных убанков ипотечных кредитов. Без развитиявторичного рынка и/или в отсутствие инвесторов,покупающих эти ценные бумаги, ипотека в Россиидолжного развития не получит.
Подводя итог, отметим, что при организации схемпостроения механизма кредитования необходимопрежде всего учитывать присущие даннойэкономической и социальной ситуации факторы —например, низкую потребительскую способностьнаселения, при которой размеры платежей попотребительским кредитам не должны превышатьопределенную часть дохода средней семьи; размеркредита с учетом субсидий и льгот долженперекрывать стоимость обеспечения (залога —жилья) и в то же время кредитные риски должны бытьсведены к минимуму; необходимо учестьвстречающееся отсутствие стабильного игарантированного источника дохода (население) икредитных историй заемщиков. С другой стороны, впротивовес улучшению условий для заемщика, какодной стороны кредитной сделки, нужно облегчитьбремя ипотечного кредитования для кредитора, какдругой стороны кредитной сделки, путем развитиявторичного рынка ипотечных кредитов. Только вслучае решения обеих указанных проблем ипотека вРоссии получит должное развитие и приблизится кмеждународным стандартам. |
